Acconto IMU con attenzione ai canoni concordati

I contribuenti, per il calcolo dell’acconto IMU, devono fare riferimento, in base all’art. 1 comma 762 della L. 160/2019, agli immobili e ai loro utilizzi nell’anno in corso e quindi devono verificare i contratti di locazione a canone concordato ai sensi della L. 9 dicembre 1998 n. 431.

Infatti l’art. 1 comma 760 della citata norma prevede una riduzione “ex lege” del 25% dell’aliquota stabilita dal Comune per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla L. 431/98, questo a prescindere dal fatto che i Comuni lo abbiano o meno previsto in sede di determinazione delle aliquote.

L’agevolazione si applica agli immobili locati con contratti, individuati dall’art. 2 comma 3 della L. 431/98, finalizzati a soddisfare le esigenze abitative durature del conduttore e redatti in conformità alle pattuizioni e alle bozze previste negli accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori. Il canone di locazione non può superare i valori prefissati negli accordi stessi e la durata minima del contratto non può essere inferiore a tre anni con una proroga di due anni in due anni.

L’agevolazione si applica anche agli immobili locati con contratti di natura transitoria di cui all’art. 5 comma 1 della L. 431/98 e a quelli locati, ai sensi dell’art. 5 comma 2 della L. 431/98, a studenti universitari. I contratti di natura transitoria, di durata compresa tra uno e diciotto mesi, servono per soddisfare le esigenze abitative transitorie di carattere oggettivo del locatore o del conduttore ed anche in questo caso devono essere rispettati i limiti di canone, le pattuizioni e la forma indicati negli accordi territoriali. I contratti universitari, previsti nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e nei Comuni limitrofi, possono essere stipulati esclusivamente con studenti universitari “fuori sede” i quali devono avere la residenza in un Comune diverso da quello del corso di laurea. Anche in questo caso devono essere rispettati i limiti di canone, le pattuizioni e la forma indicati negli accordi territoriali. La durata in questo caso non può essere inferiore a sei mesi o superiore a tre anni.

Oltre alla riduzione del 25% dell’aliquota IMU, prevista indipendentemente da quanto indicato nella delibera comunale di approvazione delle aliquote, i Comuni possono, ai sensi dell’art. 2 comma 4 della L. 431/98, prevedere ulteriori aliquote più favorevoli per gli immobili concessi in locazione, alle condizioni definite negli accordi locali, purché destinati dal conduttore ad abitazione principale.
Ai fini della fruizione della riduzione occorre verificare la necessità di dotarsi dell’attestazione di rispondenza redatta dalle associazioni di categoria.

Con l’emanazione del DM 16 gennaio 2017 si è reso infatti obbligatorio, per la definizione del canone concordato, richiedere l’assistenza delle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori oppure, in alternativa, farsi rilasciare l’attestazione, da parte di almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso.

L’attestazione, come indicato nella risoluzione n. 31/2018 dell’Agenzia delle Entrate, costituisce elemento essenziale ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali e quindi risulta obbligatoria per fruire della riduzione dell’aliquota ai fini IMU con riferimento ai contratti redatti sulla base di accordi territoriali che abbiano recepito il DM 16 gennaio 2017.
L’attestazione non risulta necessaria per i contratti di locazione stipulati in Comuni che non abbiano adeguato i propri Accordi territoriali alle disposizioni del DM 16 gennaio 2017, per i quali continuano ad applicarsi le disposizioni del DM 30 dicembre 2002, secondo cui l’assistenza delle organizzazioni di categoria era meramente facoltativa, oppure per quei contratti stipulati antecedentemente all’adeguamento degli Accordi territoriali anche se prorogati successivamente a tale data.

In ultimo, si segnala che l’art. 3-quater del DL 30 aprile 2019 n. 34, modificando la disciplina dell’IMU in vigore fino al 31 dicembre 2020 di cui all’art. 13 del DL 201/2011, esonera il possessore dell’immobile locato a canone concordato dall’obbligo di presentare la dichiarazione ai fini IMU nonché da qualsiasi altro onere di dichiarazione o comunicazione.
L’esonero, che sembrerebbe potersi estendere anche all’IMU disciplinata dalla L. 160/2019 a partire dal 2020, pare non estendersi alle aliquote ulteriormente ridotte eventualmente deliberate dai singoli Comuni ai sensi dell’art. 2 comma 4 della L. 431/98. Al riguardo occorrerà pertanto verificare e porre in essere quanto previsto, in termini di comunicazione, dai singoli regolamenti comunali.