Dati catastali delle locazioni brevi nella Certificazione Unica 2022

Nella Certificazione Unica 2022 vi sono alcune novità anche con riferimento alle locazioni brevi. Nella sezione “Certificazione redditi – Locazioni brevi”, infatti, si possono inserire, per la prima volta quest’anno, i riferimenti ai dati catastali degli immobili oggetto di locazione.
Inoltre, nelle istruzioni trova spazio la precisazione relativa al fatto che, in forza dell’art. 1 comma 595 della legge di bilancio 2021 (L. 178/2020), con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, si presume la natura imprenditoriale in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti” per ciascun periodo di imposta.

Si ricorda che l’art. 4 del DL 50/2017 definisce “locazioni brevi” i “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Si tratta, quindi, di contratti di locazione caratterizzati dalla durata limitata e dall’estraneità all’attività imprenditoriale, pur in presenza di limitate prestazioni accessorie (fornitura biancheria e pulizia dei locali), con connessa possibilità di accedere alla cedolare secca.

Nel caso in cui gli intermediari (come sopra identificati) incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, ovvero intervengano nel pagamento dei relativi canoni o corrispettivi, scatta, per loro, l’obbligo di operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21%, che va poi versata all’Erario. L’intermediario deve, inoltre, provvedere alla certificazione della ritenuta al locatore mediante la Certificazione Unica ex art. 4 del DPR 322/98.

A tale scopo serve la sezione “Certificazione redditi – Locazioni brevi” della Certificazione Unica 2022, in cui vengono, per l’appunto, indicate le locazioni brevi per le quali è stata operata la ritenuta del 21%. La ritenuta:
– in presenza di opzione per la cedolare secca, si intende operata a titolo di imposta sostitutiva;
– ove non sia stata espressa l’opzione per la cedolare secca, si intende operata a titolo di acconto delle imposte sui redditi dovute.

Fino all’anno passato, l’identificazione, nella Certificazione Unica, dell’immobile oggetto di locazione breve, era affidata all’indicazione dell’indirizzo dell’immobile locato. Per la prima volta, invece, nella sezione “Certificazione redditi – Locazioni brevi” della Certificazione Unica 2022, sono stati inseriti, nei punti da 14 a 18, gli spazi in cui indicare anche i dati catastali (sezione, foglio, particella, subalterno) degli immobili. Le istruzioni, in proposito, stabiliscono che “da quest’anno è necessario fornire i dati catastali dell’immobile locato nei punti da 14 a 18”, ma, poi, precisano che, “con riferimento alla presente Certificazione Unica l’indicazione di tali dati è facoltativa”.

La richiesta dei dati catastali non sembra trovare riscontro in una disposizione normativa, quanto, piuttosto, nella necessità di agevolare l’Amministrazione finanziaria nell’incrocio dei dati per finalità di controllo. La facoltatività dell’indicazione nella Certificazione 2022 è invece dettata dall’esigenza di prevedere un “regime transitorio” per il nuovo adempimento.

Invece, recepisce espressamente la disposizione recata dall’art. 1 comma 595 della L. 178/2020 (legge di bilancio 2021), l’indicazione, contenuta nelle istruzioni alla Certificazione Unica 2022, secondo cui il regime delle locazioni brevi è compatibile con la “destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta”.

Si rammenta, infatti, che la citata disposizione ha introdotto una presunzione di imprenditorialità per le locazioni brevi stabilendo che, dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore destina a tal fine più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Superata tale soglia, non potrà applicarsi la disciplina delle locazioni brevi, né, conseguentemente, la cedolare secca, e la locazione si presume “imprenditoriale” ex art. 2082 c.c. a prescindere dai servizi accessori e dalla “professionalità” del locatore.

La presunzione trova applicazione per la prima volta con riferimento ai redditi 2021 e comporta che, al superamento del limite di 4 appartamenti locati con locazione breve nel periodo d’imposta 2021, il locatore debba adeguare la propria posizione fiscale, tenendo conto che la sua attività ha acquisito natura imprenditoriale.