Incongruenza per il caso di spese per interventi edilizi agevolati relative a parti comuni di edifici interamente posseduti da un unico proprietario
Scade oggi, dopo le precedenti proroghe, il termine per la presentazione delle comunicazioni delle opzioni per lo sconto sul corrispettivo o la cessione del credito, di cui all’art. 121 del DL 34/2020, relativamente alle spese sostenute nel 2020 in relazione a interventi edilizi agevolati, ma persiste la necessità di alcune limature ulteriori alle specifiche tecniche per la loro predisposizione e trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate.
In particolare, alcune rigidità delle specifiche tecniche rendono complesso l’esercizio delle opzioni ex art. 121 del DL 34/2020 nel caso di spese per interventi edilizi agevolati su parti comuni di edifici composti da più unità immobiliari, sostenute dall’unico proprietario o dai comproprietari dell’intero edificio (no condomìni dunque).
Tali difficoltà discendono da quanto riportato dalle specifiche tecniche in corrispondenza dei campi “Tipologia intervento” e “N. unità presenti nel condominio” del Quadro A del modello di comunicazione.
Se la comunicazione viene presentata da un beneficiario delle detrazioni “edilizie” (anziché da un condominio), le specifiche tecniche non consentono di indicare nel campo “Tipologia intervento” i codici da “22” a “25”, ossia gli interventi di efficienza energetica e gli interventi combinati di efficienza energetica e miglioramento sismico, su parti comuni di edifici, di cui ai commi 2-quater e 2-quater1 dell’art. 14 del DL 63/2013.
Si tratta di un’evidente incongruenza perché è la stessa prassi consolidata dell’Agenzia delle Entrate a riconoscere che queste detrazioni “edilizie” possono spettare anche per gli interventi effettuati su parti che sono oggettivamente comuni di edifici interamente posseduti anche quando non sono soggettivamente possedute dal condominio che si forma tra i proprietari delle singole unità immobiliari.
Questa incongruenza si estende anche, seppur indirettamente, a altre detrazioni “edilizie” per interventi su parti comuni di edifici, per le quali la stessa prassi dell’Agenzia ha più volte ribadito che non è necessaria la soggettività condominiale, ai fini della loro spettanza, quali quelle per recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR (codice identificativo “17”) e quelle per interventi di miglioramento sismico di cui ai commi 1-bis e 1-quinquies dell’art. 16 del DL 63/2013 (codici identificativi da “13” a “15”), perché, sempre se la comunicazione viene presentata da un beneficiario delle detrazioni “edilizie” (anziché da un condominio), le specifiche tecniche non consentono di compilare il campo “N. unità presenti nel condominio”, con quel che ne consegue poi in termini di possibile non quadratura del limite di spese detraibili effettivamente spettanti (pari al valore unitario di 96.000 euro da moltiplicare per il numero di unità immobiliari di cui si compone l’edificio), con il limite di spese detraibili che viene accettato dalle specifiche tecniche nel campo “Importo complessivo della spesa sostenuta” del medesimo Quadro A della comunicazione (pari al solo valore unitario di 96.000 euro senza possibilità di moltiplicazione per il numero di unità immobiliari che, per l’appunto, nemmeno può essere indicato).
L’Agenzia delle Entrate ha acquisito consapevolezza di queste problematiche e tornerà dunque a mettere mano alle specifiche tecniche.
Nelle more di queste modifiche, tenuto anche conto della scadenza odierna per le spese sostenute nell’anno 2020, per chi si trovasse nella condizione di aver sostenuto spese su parti comuni di edifici interamente posseduti composti da più unità immobiliari, per le quali intende fruire delle corrispondenti detrazioni “edilizie” con le modalità alternative dello sconto sul corrispettivo o della cessione del credito, una soluzione operativa di ripiego può essere rinvenuta nella presentazione della comunicazione in cui il beneficiario “simula” di essere il condomino incaricato di un condominio minimo (sprovvisto di codice fiscale), compilando il Frontespizio della comunicazione di conseguenza e riportando i propri dati nella sezione II del Quadro C in qualità di unico beneficiario.
Seguendo questa strada, inoltre, nel campo “N. unità presenti nel condominio” del quadro A dovrebbe essere indicato il numero delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio, mentre nel quadro B dovrebbero essere indicati i dati catastali di tutte le unità immobiliari. Così facendo, infatti, i blocchi sui campi “Tipologia di intervento” e “N. unità presenti nel condominio” vengono by-passati.
È evidentemente nulla più di un escamotage tecnico, per chi si trovasse nelle condizioni di non poter attendere la modifica delle specifiche tecniche.
Questa soluzione operativa “provvisoria” appare peraltro utilizzabile anche qualora la comunicazione sia relativa a spese sostenute nel 2021 per interventi che possono beneficiare del superbonus del 110% in quanto effettuati da persona fisica su parti comuni di edifici interamente posseduti, purché in numero non superiore a quattro.