Estromissione di immobili C/1 con cedolare al 21%

Con l’entrata in vigore della L. 145/2018 si riaprono le agevolazioni per l’estromissionedell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale, secondo la falsariga già sperimentata con l’art. 1 comma 121 della L. 208/2015, al quale l’art. 1 comma 66 della legge di bilancio 2019 fa espresso riferimento.

L’operazione può, come di consueto, essere perfezionata con un ampio margine di flessibilità, manifestandosi con un comportamento concludente, rappresentato dalla mera indicazione nelle scritture contabili (libro giornale per le imprese in contabilità ordinaria, registro dei beni ammortizzabili o registri IVA per le imprese minori) entro il 31 maggio 2019; il tutto fermo restando che la prassi dell’Agenzia delle Entrate (da ultimo, circolare n. 26/2016) ritiene che l’opzione si “consolidi” solo con l’indicazione del valore normale dell’immobile e del suo costo fiscale nell’apposito prospetto del quadro RQ della dichiarazione (per le estromissioni perfezionate nel 2019, si tratta del modello REDDITI 2020).

Rispetto al passato occorre, però, valutare il possibile impatto di alcune nuove norme: tra queste, le principali riguardano gli obblighi di fatturazione elettronica, la modifica dei requisiti dimensionali per l’accesso al regime forfetario e la possibilità di optare per la cedolare secca per gli immobili strumentali iscritti nella categoria catastale C/1.

Con riferimento al primo aspetto, va ricordato che l’estromissione è, di regola, un atto assoggettato a IVA, normalmente in regime di esenzione; fanno eccezione a questo principio i soli immobili che l’imprenditore ha acquisito senza addebito dell’IVA – ad esempio, poiché acquistati prima dell’introduzione dell’IVA nell’ordinamento nazionale, o che a suo tempo erano fatti transitare dal patrimonio “privato” a quello imprenditoriale della persona – i quali vengono estromessi fuori campo IVA. In tutti i casi in cui l’operazione è in campo IVA l’estromissione deve essere fatturata in modalità elettronica (soluzione ammessa dalle specifiche tecniche al provv. Agenzia delle Entrate 30 aprile 2018); tale circostanza impone una certa attenzione nel rispetto della data limite del 31 maggio 2019, pur tenendo conto del regime di tolleranza previsto dall’art. 10 comma 1 del DL 119/2018 per i ritardi nell’emissione della fattura, che prevede sanzioni molto ridotte o nessuna sanzione a seconda della data in cui viene effettuato tardivamente l’adempimento.

Ulteriori vantaggi sono altresì previsti per quelle imprese che transitano al regime forfetario dal 1° gennaio 2019 in virtù dell’estensione a 65.000 euro della soglia massima di ricavi.
In linea di principio, per accedere alle agevolazioni sull’estromissione è irrilevante il regime contabile adottato, per cui in mancanza di una indicazione contraria anche i contribuenti in regime forfetario potrebbero accedere ai benefici. Si deve però ritenere che per queste imprese le agevolazioni non rivestano un interesse particolare, posto che già le regole di determinazione del reddito del regime forfetario sono tali per cui non rilevano, tra i proventi da assoggettare alle percentuali di redditività, le plusvalenze (in questo senso l’Agenzia delle Entrate nella circ. n. 10/2016, § 4.3.6), e quindi l’estromissione avverrebbe già “fisiologicamente” senza imposizione diretta, senza alcuna necessità di ricorrere a norme agevolative. Rimarrebbe ferma la necessità di effettuare la (eventuale) rettifica della detrazione IVA all’atto dell’accesso al regime, secondo le regole da sempre in vigore per tali soggetti.

Con riferimento, da ultimo, all’estensione della cedolare secca agli immobili commerciali, in realtà i possibili vantaggi passano per maglie abbastanza strette, vista la rigidità della disposizione contenuta nell’art. 1 comma 59 della L. 145/2018. In linea astratta, l’imprenditore che abbia nel proprio patrimonio un negozio, accatastato nella categoria C/1 e con superficie non superiore a 600 mq., lo potrebbe estromettere dal regime d’impresa e locare con aliquota 21% (la cedolare rimane invece preclusa, anche a seguito delle modifiche della legge di bilancio 2019, agli immobili detenuti in regime d’impresa).

I problemi nascono però da due ordini di fattori. In primo luogo, per le agevolazioni sulla cedolare dei negozi il contratto di locazione deve essere stipulato nel 2019, trattandosi di una disposizione sostanzialmente transitoria, per cui occorrerebbe trovare sin da subito una controparte decisa ad affittare l’immobile. In secondo luogo (e questo risulta probabilmente il limite più rilevante), per espressa disposizione di legge i benefici non spettano se al 15 ottobre 2018 era in corso un contratto di locazione tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile.
All’imprenditore che faccia transitare l’immobile C/1 locato nella sfera privata non sarebbero quindi, a rigore, estensibili i benefici in commento se l’affittuario rimane lo stesso: il fatto che il passaggio dell’immobile alla sfera privata imponga una comunicazione all’Agenzia a norma dell’art. 19 del DPR 131/86 per modificare la tassazione indiretta gravante sui canoni pare non sufficiente, a meno di aperture interpretative dell’Agenzia stessa, a sostenere che il locatore sia un soggetto diverso, e che il contratto sia quindi meritevole della tassazione agevolata con la cedolare al 21%.