Da domani locazioni con il nuovo modello RLI

A partire da domani, 19 settembre 2017, per la richiesta di registrazione dei contratti di locazione ed affitto di immobili e per gli adempimenti successivi sarà utilizzabile il nuovo modello RLI, approvato con il provvedimento del 15 giugno 2017 n. 112605.

Ancora per oggi, quindi, è utilizzabile la “vecchia” modulistica, approvata con provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 10 gennaio 2014 n. 2970.
Molte sono le novità apportate dal nuovo modello, sia in senso formale che sostanziale (si veda “Dal 19 settembre 2017, nuovo modello per registrare le locazioni” del 16 giugno 2017). Dall’incrocio delle istruzioni con le specifiche tecniche risulta evidente che gli operatori dovranno porre maggiore attenzione nella compilazione delle singole fattispecie al fine di addivenire ad una corretta tassazione dell’atto stesso.

In primo luogo, occorre indicare correttamente la garanzia prestata. Infatti se, come ricordato nella ris. Agenzia delle Entrate 22 maggio 2002 n. 151, il versamento del deposito cauzionale da parte del conduttore non è soggetto a tassazione autonoma, sulla garanzia prestata da terzi risulta dovuta l’imposta di registro dello 0,5%, con un minimo di 200 euro, sulla somma garantita, o, se inferiore, sul denaro o titoli a tal scopo destinati. L’importo minimo, in base a quanto indicato nelle specifiche tecniche, deve essere confrontato con l’imposta complessivamente dovuta, per cui, in sede di registrazione di un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo o strumentale (codici contratto L1, L2, S1 o S2) l’imposta dovuta sulla garanzia va sommata a quella dovuta sul canone e, ove la sommatoria sia inferiore a 200 euro, l’imposta è comunque dovuta nella misura minima complessiva di 200 euro.

Solo nel caso in cui tutti i locatori abbiano optato per l’applicazione della cedolare secca e la garanzia sia costituita da una fideiussione (a tal fine occorre indicare 1 nella casella “Tipo di garanzia e/o PAC”), allora nulla risulta dovuto (art. 3, comma 2, ultimo periodo, del DLgs 23/2011, come modificato dall’art. 4, comma 1-bis, del DL 16/2012). Fanno eccezione anche i contratti di locazione di immobili abitativi soggetti a IVA (codice contratto L3, che risultano soggetti ad imposta di registro di 67 euro), ed i contratti per i quali solo alcuni dei locatori abbiano optato per la cedolare secca, nel qual caso l’importo minimo di 200 euro per la garanzia rimane una obbligazione autonoma e non deve essere confrontato con l’importo totale.

Inoltre, se la garanzia rientra nell’ambito di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto (a tal riguardo è stata istituita una apposita casella nella sezione I del quadro A), risulta dovuto l’importo fisso di 200 euro.
Il modello prevede anche l’indicazione della presenza nel contratto di una clausola penale volontaria. In tal caso risulterà dovuto, a titolo di imposta di registro, un ulteriore importo di 200 euro quale obbligazione autonoma.

Occorre segnalare che le clausole penali quali la maggiorazione degli interessi legali in caso di mancato pagamento del canone o degli oneri accessori non sono obbligazioni autonome ma derivano direttamente dall’obbligo, in capo al conduttore, del pagamento del canone. Pertanto, trattandosi di obbligazioni le cui disposizioni derivano direttamente le une dalle altre, non dovrebbero essere tassate autonomamente ai sensi dell’art. 21 comma 2 del DPR 131/1986.

Nella sezione preposta all’indicazione degli adempimenti successivi sono state separate, attraverso l’utilizzo di due codici distinti, le cessioni dei contratti dal subentro negli stessi.
Nel caso di cessione del contratto, oggetto proprio dell’accordo è il trasferimento del contratto di locazione, come avviene, ad esempio, nel caso in cui il conduttore ceda il suo contratto ad un altro soggetto che prende il suo posto nella locazione.
Invece, nel caso di subentro, il trasferimento del contratto è conseguenza di un altro atto giuridico o evento, quale il decesso di una parte, il trasferimento della proprietà dell’immobile locato, la trasformazione, la fusione, la scissione della società locatrice, ecc.).

Nel primo caso, risulta dovuta l’imposta fissa di 67 euro, salvo che sia previsto un corrispettivo, mentre nel secondo caso nulla risulta dovuto. Stranamente non compare, nell’elencazione delle ipotesi di subentro, la cessione dell’azienda, ma si ritiene che possa essere ricompresa nelle ipotesi residuali.

Infine, con la barratura della casella “Soggetto non presente in atto” nella sezione I del quadro B, si possono riportare i dati di un locatore non indicato nel contratto di affitto. Infatti, ai fini della registrazione e dell’imputazione del reddito (circolare dell’Agenzia delle Entrate del 4 giugno 2012 n. 20) non occorre che nel contratto di locazione siano indicati (e conseguentemente lo abbiano sottoscritto) tutti i cointestatari dell’immobile, purché i firmatari possano rappresentate anche gli altri (es. il marito che sottoscrive il contratto per l’immobile cointestato con la moglie).