Il patto di riservato dominio evita le plusvalenze su immobili con superbonus

Con la risposta a interpello n. 156, pubblicata ieri, l’Agenzia delle Entrate conferma quanto scritto su Eutekne.info (si veda “Col patto di riservato dominio per le plusvalenze immobiliari rileva l’ultima rata” del 9 luglio 2024): non si realizza plusvalenza imponibile ex art. 67 comma 1 lett. b-bis) del TUIR se l’immobile, oggetto di interventi superbonus ultimati a dicembre 2023, viene ceduto, con contratto di vendita a rate con riserva della proprietà stipulato nel 2024, che preveda il pagamento dell’ultima rata nel 2034. In questo caso, infatti, trascorrono più di 10 anni tra l’ultimazione dei lavori e l’acquisto della proprietà da parte dell’acquirente.

Il caso esaminato riguarda due fratelli che hanno acquisito, per donazione, nel 2021, il 50% ciascuno di un immobile che, poi, veniva ristrutturato con fruizione della detrazione di cui all’art. 119 del DL 34/2020 (c.d. “superbonus” a prescindere dal fatto che sia stato fruito in misura pari al 110%, al 90%, al 70% o al 65%) con ultimazione dei lavori a dicembre 2023 (come attestato dalla comunicazione di fine lavori).

A questo punto, uno dei fratelli voleva acquistare dall’altro la sua quota (in modo da divenire titolare dell’intera proprietà) ma, non disponendo della liquidità necessaria (e tenuto conto della parentela), chiedeva al fratello di stipulare un contratto di compravendita a rate con riserva della proprietà (ex art. 1523 c.c.), che gli consentisse di dilazionare il pagamento in 120 rate mensili (per un totale di 10 anni), ma di acquistare immediatamente il possesso dell’immobile.

In questo contesto, le parti si sono rivolte all’Agenzia delle Entrate per sapere se, ai fini del computo del decennio da cui l’art. 67 comma 1 lett. b-bis) del TUIR (che decorre dal 1° gennaio 2024) per il realizzo di plusvalenze imponibili per gli immobili oggetto di interventi agevolati con il superbonus, debba farsi riferimento, nel caso di specie:
– alla data di stipula del contratto di acquisto a rate (che avverrà nel 2024);
– oppure alla data di pagamento dell’ultima rata (che avverrà nel 2034).

In pratica, mentre non vi è nessun dubbio sulla data di inizio del decennio, che comincia a decorrere, per espressa previsione della lett. b-bis), dalla data in cui i lavori agevolati col superbonus si sono “conclusi”; qualche dubbio sussiste con riferimento al termine finale, posto che la norma fa riferimento alla “cessione”.
È chiaro che, nel caso di specie, se l’intervallo temporale venisse parametrato alla stipula del contratto (2024), sarebbe passato meno di un anno dalla fine dei lavori (dicembre 2023); se, invece, venisse parametrato al pagamento dell’ultima rata (2034), sarebbe trascorso più di un decennio dalla fine dei lavori (dicembre 2023) e, quindi, non sorgerebbe plusvalenza imponibile.