Dal calcolo sono escluse le superfici relative a pertinenze e parti comuni
Ai fini del superbonus del 110% ex art. 119 del DL 34/2020 la prevalenza residenziale di un edificio composto da più unità (requisito non rinvenibile dal dettato normativo, ma enunciato in via meramente interpretativa dall’Amministrazione finanziaria – tra le altre, circ. Agenzia delle Entrate 25 giugno 2021 n. 7) dovrà essere valutata confrontando la superficie riferibile agli immobili residenziali con quella degli immobili strumentali, senza tenere conto della superficie di eventuali pertinenze e spazi comuni (quali ad esempio atrii e vani scale). È questo il principale chiarimento fornito dalla risposta a interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 306, pubblicata ieri, 26 maggio 2022.
Nel caso esaminato nel citato documento, l’istante risultava essere l’unico proprietario di un edificio composto da:
– due unità residenziali (categoria A/4) rispettivamente di 44,44 mq e 84,60 mq;
– una unità pertinenziale (categoria C/6) di 46,60 mq;
– due unità strumentali (categoria C/1) di 41,25 mq e 34,00 mq;
– una cantina al piano interrato, non accatastata singolarmente, di 17,62 mq;
– atrio e vano scale per 25,77 mq.
A tal fine, è stato, dunque, richiesto all’Amministrazione finanziaria di specificare le corrette modalità di calcolo per stabilire la prevalenza residenziale dell’immobile, nonché di indicare i limiti di spesa per gli interventi antisismici da porre in essere sul complesso immobiliare, qualificabile – ex art. 119 comma 9 lett. a) del DL 34/2020 – come edificio composto da due a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche (ciò in quanto nel computo del limite delle quattro unità le pertinenze non assumono autonoma rilevanza).
In proposito, con riferimento alla verifica circa la prevalente destinazione residenziale di un complesso immobiliare (riscontrabile solo quando la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%), l’Agenzia ha, in primo luogo, specificato come occorra fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari, così come determinata in base a quanto previsto nell’allegato C del DPR 138/98, denominato “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”.
Inoltre, ad avviso dell’Amministrazione finanziaria, nel calcolo della superficie residenziale non andrebbe conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio (il principio è ricavabile solo in via implicita dai calcoli operati).
Le medesime pertinenze, assumeranno, tuttavia, rilevanza per la determinazione del limite di spesa ammesso al superbonus del 110% ex art. 119 del DL 34/2020 nei casi di interventi su parti comuni, in cui detto limite viene generalmente determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio ante interventi.
Sulla base di tali premesse, l’Agenzia, ponendo a raffronto la superficie relativa agli immobili residenziali (pari a 129,04 mq ottenuti sommando 44,44 mq e 84,60 mq) con quella afferente gli immobili strumentali (equivalente a 75,25 mq ed ottenuta dalla somma delle superfici dei due negozi, di 41,25 mq e di 34 mq), ha, dunque, considerato l’immobile oggetto di analisi come a prevalente destinazione abitativa (a tal fine sono state pertanto escluse dal computo le superfici relative alla pertinenza, alla cantina non autonomamente accatastata, nonché all’atrio e al vano scale).
Di conseguenza, è stato riconosciuto all’unico proprietario dell’intero edificio l’accesso al superbonus del 110% ex art. 119 del DL 34/2020 per gli interventi antisismici da porre in essere sulle parti comuni, nel limite massimo di spesa pari a 96.000 euro moltiplicato per le cinque unità immobiliari di cui si compone l’immobile (ferma restando la preclusione dell’agevolazione con riferimento alle spese relative ad eventuali interventi “trainati” realizzati sulle singole unità non residenziali).