Pertinenze non sempre rilevanti per i lavori edilizi

Se è regola generale valida per tutte le detrazioni “edilizie” che per il calcolo dei tetti massimi di spesa o di detrazione rilevano le unità immobiliari che risultano ante intervento e non quelle che risultano post intervento, a seconda del tipo di detrazione “edilizia” variano le “regole di moltiplicazione” rispetto al tema delle unità pertinenziali.

Per alcune detrazioni “edilizie”, infatti, la moltiplicazione dei tetti massimi “unitari” di spesa agevolata o detrazione fruibile può avvenire avendo riguardo soltanto alle unità immobiliari “principali” esistenti ante interventi, senza possibilità dunque di moltiplicarli anche per il numero delle pertinenze esistenti ante interventi.
Per altre detrazioni “edilizie”, invece, la moltiplicazione dei tetti massimi “unitari” di spesa agevolata o detrazione fruibile può avvenire avendo riguardo anche al numero delle pertinenze esistenti ante interventi.

Nel novero delle prime, rientra la detrazione IRPEF per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR. La circ. Agenzia delle Entrate 25 giugno 2021 n. 7 (p. 311) ha infatti chiarito che il tetto massimo “va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente”, con ciò evincendosi che, nel caso di interventi su parti comuni dell’edificio, il tetto massimo “unitario” può essere moltiplicato solo per il numero delle unità immobiliari “principali” esistenti ante intervento, e non anche per il numero delle unità immobiliari pertinenziali, ancorché autonomamente accatastate.

Questa impostazione dell’Agenzia delle Entrate sulla detrazione IRPEF si trascina inevitabilmente dietro, sempre dal punto di vista dell’impostazione interpretativa dell’Amministrazione finanziaria, il sismabonus 50% di cui al comma 1-bis dell’art. 16 del DL 63/2013 e si trascinerebbe dietro pure il bonus facciate 90% di cui all’art. 1 commi 219-223 della L. 160/2019, se non fosse che per quest’ultima detrazione “edilizia” il tema è del tutto irrilevante, essendo priva di tetti massimi di spesa agevolata o detrazione fruibile.

La stessa impostazione troverebbe applicazione anche per l’ecobonus 65%-50% di cui ai commi da 1 a 2-ter dell’art. 14 del DL 63/2013, posto che la circ. Agenzia delle Entrate n. 7/2021 (p. 395) si limita a rinviare ai “chiarimenti forniti in relazione agli interventi effettuati sulle parti comuni di edifici (ivi compresi quelli in condominio) ammessi alla detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio”.

Le detrazioni “edilizie” che rientrano nel novero di quelle per le quali è possibile conteggiare anche le unità immobiliari pertinenziali esistenti ante interventi, ai fini della moltiplicazione dei tetti massimi “unitari” di spesa agevolata, sono invece quelle riconducibili al c.d. “pacchetto ecosismabonus parti comuni” 70%-85% e quelle riconducibili al superbonus 110% di cui all’art. 119 del DL 34/2020.

Con riguardo, infatti, al tetto massimo “unitario” di 40.000 euro di spese detraibili riconosciute, di cui al comma 2-quater dell’art. 14 del DL 63/2013 (c.d. “ecobonus su parti comuni”), la circ. Agenzia delle Entrate n. 7/2021 (p. 412) chiarisce espressamente che il tetto massimo unitario può essere moltiplicato non soltanto per il numero delle unità immobiliari “principali”, ma anche per il numero di quelle che costituiscono loro pertinenze.
Nel caso, ad esempio, di un edificio composto da 5 unità immobiliari “principali” e 3 unità immobiliari pertinenziali ad alcune di quelle principali autonomamente accatastate, il tetto massimo di spese “unitario” va comunque moltiplicato per 8.

Identico chiarimento (con identica esemplificazione di edificio composto da 5 unità “principali” e 3 pertinenziali) viene reso dalla circ. n. 7/2021 (p. 342) con riguardo al tetto massimo “unitario” di 96.000 euro di spese detraibili riconosciute, di cui al comma 1-quinquies dell’art. 16 del DL 63/2013 (c.d. “sismabonus su parti comuni”).

Inoltre, pur nel silenzio sul punto della circ. n. 7/2021, pare pacifico che il medesimo principio applicativo sovrintenda la moltiplicazione del tetto massimo “unitario” di 136.000 euro di spese detraibili riconosciute, di cui al comma 2-quater.1 dell’art. 14 del DL 63/2013 (c.d. “ecosismabonus su parti comuni”), stante il fatto che tale agevolazione costituisce nella sostanza la “combinazione in una” delle due di cui ai precedentemente richiamati comma 2-quater dell’art. 14 del DL 63/2013 e comma 1-quinquies dell’art. 16 del DL 63/2013.

Anche i tetti massimi unitari di spese detraibili riconosciute, fissati dal comma 1 lett. a) e b) dell’art. 119 del DL 34/2020, con riguardo agli interventi “trainanti” ai fini del superbonus al 110%, possono essere moltiplicati per il numero di tutte le unità immobiliari di cui si compone l’edificio (non solo quelle “principali”, dunque, ma anche quelle pertinenziali).