La presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata ai fini della pratica non esonera il proprietario dalla sanatoria per gli abusi edilizi
Dopo l’approvazione del modello unico nazionale della CILA per il superbonus e la conversione in legge del DL 77/2021 che ha escluso, per la fruizione di tale agevolazione, l’attestazione dello “stato legittimo” dell’immobile, gli operatori si stanno interrogando sulla necessità di regolarizzare le eventuali difformità urbanistiche presenti rispetto al titolo edilizio originario.
Andando con ordine l’art. 33 del DL 77/2021 (c.d. decreto “Semplificazioni”), conv. L. 29 luglio 2021 n. 108, ha previsto che gli interventi di cui all’art. 119 del DL 34/2020, anche qualora riguardino parti strutturali degli edifici o i loro prospetti, costituiscono interventi di manutenzione straordinaria realizzabili attraverso la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Tale procedura semplificata non si applica nel solo caso in cui l’intervento si configuri come demolizione e ricostruzione dell’edifico preesistente per il quale occorre invece presentare una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
Dal punto di vista urbanistico, la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile di cui all’art. 9-bis comma 1-bis del DPR 380/2001, essendo sufficiente attestare gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto dell’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione. Nel caso in cui la costruzione sia stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967 è sufficiente dare atto di tale situazione.
In pratica il tecnico che presenta la CILA deve, negli elaborati grafici, riportare la situazione attuale dell’immobile ma, dal punto di vista urbanistico, deve verificare solamente se la costruzione è stata terminata antecedentemente al 1° settembre 1967 oppure, se successiva, verificare la presenza di un titolo abilitativo.
Nessuna verifica deve essere fatta (e attestata) sulla conformità o meno della situazione attuale a quella a suo tempo concessionata sia con riferimento alle parti comuni (sagoma, facciate ecc.) che alle parti private (destinazioni, divisioni interne ecc.).
Tali indicazioni sono riportate nel modello unico nazionale della CILA per il superbonus (ribattezzata CILAS), ove appunto occorrerà riportare, al punto f), esclusivamente l’attestazione relativa alla costruzione o legittimazione dell’immobile.
Se dal punto di vista della fruizione della detrazione superbonus non vi sono più vincoli urbanistici, come peraltro previsto dal comma 13-ter dell’art. 119 del DL 34/2020, la presentazione della CILAS non pone al riparo il proprietario del fabbricato dall’obbligo di sanare, ove possibile, gli abusi edilizi.
Infatti la presentazione della pratica per il superbonus è, di fatto, un’autodenuncia dello stato di fatto dell’immobile, che necessita la contestuale richiesta di sanatoria degli eventuali abusi.
Al riguardo l’art. 36 del DPR 380/2001 prevede la possibilità, in capo al responsabile dell’abuso o all’attuale proprietario dell’immobile, di ottenere il permesso in sanatoria purché l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento di presentazione della domanda.
Risultano salve le difformità previste dall’art. 34-bis del DPR 380/2001 ovvero il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
La sanzione per la regolarizzazione delle difformità è pari, in caso di aumenti di volumetria, al doppio del costo di costruzione periodicamente determinato dal Comune, oppure, in caso contrario (e quindi in presenza di difformità dei prospetti, delle divisioni interne ecc.), si applica la sanzione fissa pari a 516 euro salvo sanzioni particolari previste per gli immobili vincolati o altre fattispecie.
I proprietari dei fabbricati oggetto di interventi riconducibili al superbonus devono pertanto porre particolare attenzione a tale aspetto in quanto, se da un lato è opportuno regolarizzare gli abusi sanabili e quindi pagare la sanzione oltre che l’onere professionale per la stesura della pratica, l’esistenza di opere non sanabili (quali ad esempio un aumento di volumetria non concessionato in una zona già satura) espone il proprietario alla rimozione dell’abuso con conseguente demolizione della parte in eccedenza o non conforme.