Per un condominio di più unità immobiliari indipendenti e autonome potrebbe essere conveniente l’intervento trainante come condominio
Al fine di rendere più agile la possibilità di beneficiare del superbonus al 110%, con riguardo agli interventi di efficienza energetica, per quelle unità immobiliari a destinazione abitativa che non sono collocate in un edificio unifamiliare, perché composto da due o più unità abitative (ossia “plurifamiliare”), ma che sono indipendenti sia dal punto di vista della funzionalità degli impianti che dal punto di vista dell’accesso all’esterno, il legislatore ha deciso di “equiparare” queste unità immobiliari site in edifici plurifamiliari a edifici unifamiliari autonomi.
In questo modo, il possessore o detentore dell’unità immobiliare “equiparata” può effettuare gli interventi “trainanti” avendo riguardo alla sola superficie disperdente lorda della propria unità immobiliare (invece che dell’intero edificio plurifamiliare) e avendo riguardo al proprio impianto di climatizzazione invernale autonomo (invece che doverlo sostituire con uno centralizzato al servizio anche delle altre unità presenti nell’edificio).
Inoltre, ai fini del requisito di miglioramento di classe energetica, di cui al comma 3 dell’art. 119 del DL 34/2020, può avere riguardo al miglioramento che gli interventi producono relativamente alla sua unità “equiparata”, anziché relativamente all’intero edificio plurifamiliare in cui essa è ricompresa.
La circ. Agenzia delle Entrate n. 24/2020 (§ 2) ha chiarito che, ai fini della predetta equiparazione, è irrilevante che l’unità immobiliare “equiparabile” faccia parte o meno di un condominio e disponga o meno di parti comuni (ad esempio, il tetto) con altre unità immobiliari destinate ad abitazione di nuclei familiari e, “pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto)”.
La risposta Agenzia delle Entrate n. 87/2021 ha confermato invece che, ai fini dell’altra categoria di interventi “trainanti”, ossia quelli di miglioramento sismico, di cui al comma 4 dell’art. 119 del DL 34/2020, la casistica delle unità immobiliari “indipendenti e autonome” site in edifici plurifamiliari non assume rilevanza (tali interventi, dunque, possono riguardare esclusivamente edifici unifamiliari, oppure parti comuni di edifici composti da più unità immobiliari, a nulla rilevando se tali unità siano o meno “indipendenti e autonome”).
Un aspetto sino ad ora non affrontato dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate è però la natura “obbligatoria” o “facoltativa” della configurazione di una unità immobiliare come “indipendente e autonoma”, ai fini degli interventi “trainanti” di efficienza energetica.
In altre parole, fermo restando che la natura di unità immobiliare “indipendente e autonoma” prescinde dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio con relative parti comuni dell’edificio, è opportuno interrogarsi sul fatto che un condominio composto da più unità immobiliari “indipendenti e autonome” potrebbe scegliere di procedere all’intervento “trainante” di isolamento termico dell’involucro come condominio (intervenendo quindi su una superficie superiore al 25% di quella disperdente lorda dell’intero edificio), piuttosto che limitarsi a consentire ai singoli possessori o detentori delle unità immobiliari “indipendenti e autonome” di procedere ciascuno sulla parte dell’involucro che costituisce la superficie disperdente lorda della propria abitazione.
Si pensi a un edificio condominiale composto da sei unità immobiliari “indipendenti e autonome”, ciascuna dotata di una pertinenza separatamente accatastata.
Se soltanto alcuni possessori o detentori intendono procedere all’intervento di isolamento termico delle loro abitazioni, è fisiologico che, cogliendo l’opportunità offerta dall’art. 119 del DL 34/2020, procedano a livello individuale, previo via libera da parte del condominio.
Se però intendono procedervi la maggioranza dei possessori o detentori e l’intervento complessivo di isolamento termico arriva a soddisfare il requisito minimo del 25% avendo riguardo alla superficie disperdente lorda dell’intero edificio, ecco che potrebbe risultare non solo più pratico, ma anche più conveniente, procedere a un intervento “unitario” a livello condominiale, posto che in luogo di un plafond di spese detraibili pari a 300.000 euro (= 50.000 euro x 6 unità “indipendenti e autonome”) si beneficerebbe di un plafond di spese detraibili pari a 440.000 (= 40.000 euro x 8 + 30.000 euro x 4), visto che nel computo del plafond di spesa per gli interventi effettuati da condomini sulle parti comuni dell’edificio assumono autonoma rilevanza anche unità pertinenziali.
Pare corretto ritenere che la scelta tra procedere a interventi condominiali e interventi “indipendenti e autonomi”, laddove tale scelta può in concreto essere compiuta, sia nella piena potestà di condòmini e condomìni, ma sarebbe senz’altro utile una conferma espressa da parte dell’Agenzia delle Entrate.