L’impresa può scegliere, a sua discrezione, a quale componente imputare i maggiori valori
Uno dei punti maggiormente critici delle ultime leggi di rivalutazione, con dubbi che si riverberano anche nel contesto delle misure disposte dall’art. 110 del DL 104/2020, riguarda i fabbricati strumentali.
Le norme che riguardano la rivalutazione, infatti, si intersecano con quella, di portata più generale, che prevede la separazione della quota riferibile al terreno e la sua conseguente qualificazione come bene ammortizzabile.
La stessa prassi dell’Agenzia delle Entrate si è mostrata, sul punto, abbastanza ondivaga e tuttora i comportamenti da adottare non sono per nulla chiari.
In termini generali, l’art. 36 comma 8 del DL 223/2006 prevede che il costo complessivo dell’immobile a cui applicare le percentuali del 20% o del 30% debba essere assunto al netto dei costi incrementativi capitalizzati, nonché delle rivalutazioni effettuate (riferibili, quindi, esclusivamente al valore del fabbricato).
Benché la norma si riferisca agli immobili acquistati prima del 2006, la prassi dell’Agenzia (circolare n. 11 del 16 febbraio 2007, § 9.4) ha precisato che essa riguarda anche gli immobili acquistati successivamente, per i quali “occorrerà, in sede di scorporo, applicare le percentuali forfetarie per determinare la quota riferibile all’area (non ammortizzabile) su un valore di riferimento non comprensivo delle eventuali spese portate ad incremento del valore dell’immobile” (ma la medesima precisazione può essere fatta valere per le rivalutazioni).
Va peraltro ricordato che, se il valore riferito all’area è esposto direttamente in bilancio ed è superiore al 20% o al 30% del costo complessivo dell’immobile, il valore non ammortizzabile è quello esposto in bilancio e attribuito al terreno.
Le successive prese di posizione dell’Amministrazione finanziaria vanno in senso non esattamente coincidente. Nella circolare n. 14 del 27 aprile 2017 (§ 3), che riprende sul punto gli orientamenti formalizzati dal 2009 in avanti, viene precisato che, per gli immobili, può essere oggetto di rivalutazione la sola area o il solo fabbricato sulla base di valori distinti evidenziati da perizie o valutazioni degli amministratori.
Ad avviso della circolare, più precisamente, “è necessario che il maggior valore da attribuire al fabbricato o all’area sia individuato sulla base di una perizia di stima o di altro metodo che individui distinti valori correnti dei beni, o sulla base di una valutazione degli amministratori che individui distinti valori interni. Tali precisazioni prescindono dalla circostanza che il fabbricato e l’area siano unitariamente iscritti in bilancio”.
Una soluzione pratica alla questione potrebbe andare nella richiesta al perito (se, come nella maggior parte dei casi, la valutazione è affidata ad una perizia indipendente) di separare il valore attribuibile alle due componenti.
Una volta che ciò sia avvenuto, dovrebbe risultare lecita la scelta dell’impresa di rivalutare la sola componente “area” (con conseguente espansione della quota non ammortizzabile), la sola componente “fabbricato”, o entrambe.
La questione può essere esemplificata partendo dalla situazione di un immobile dal costo di 1.000, contabilizzato tra i terreni per 150 e tra i fabbricati per 850.
Ove la perizia individui, ad esempio, un valore corrente di 1.500, attribuibile alla componente terreno per 300 e alla componente fabbricato per 1.200, l’impresa potrebbe, alternativamente:
– portare il valore dell’area a 300, mantenendo il valore del fabbricato al costo originario di 850;
– mantenere il valore dell’area a 150, portando quello del fabbricato a 1.200;
– adeguare entrambi i valori a quelli di perizia;
– per ciascuna delle tre ipotesi sopra evidenziate, individuare quali nuovi valori importi intermedi tra quelli originari e quelli risultanti dalla perizia.
La rivalutazione della componente “area” espande, naturalmente, la quota non ammortizzabile, ma ha un suo senso laddove il valore inespresso del bene sia ricollegabile in gran parte a questa componente; il caso può essere, ad esempio, quello dei beni che possono essere ceduti per la demolizione e la successiva edificazione di altri manufatti, anche se va tenuto conto che gli effetti della rivalutazione si consolidano, ai fini della determinazione delle plusvalenze e delle minusvalenze, solo dal 2024.