Per l’esclusione dal superbonus potrebbe rilevare che i lavori siano a spese del comodatario che detiene l’edificio e non del comodante che lo possiede
Gli interventi di miglioramento sismico, effettuati da un comodatario persona fisica “privata”, su un edificio composto da due unità immobiliari C/2 “indipendenti e autonome” (che al termine dei lavori risulteranno però destinate ad uso abitativo), di proprietà di un comodante a sua volta persona fisica, possono beneficiare del sismabonus di cui all’art. 16 del DL 63/2013, ma non del superbonus di cui all’art. 119 del DL 34/2020. Questa, in sintesi, la conclusione cui perviene la risposta n. 87 pubblicata ieri dall’Agenzia delle Entrate.
L’Agenzia delle Entrate motiva la sua risposta innanzitutto sottolineando che la nozione di unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accessi autonomi assume rilevanza esclusivamente ai fini degli interventi “trainanti” di efficienza energetica, di cui al comma 1 dell’art. 119 del DL 34/2020, mentre per quel che concerne gli interventi “trainanti” di miglioramento sismico, di cui al successivo comma 4, “esistono” solo edifici unifamiliari, oppure parti comuni di edifici composti da più unità immobiliari (a nulla rilevando la loro eventuale “indipendenza funzionale e autonomia di accesso).
Fatta questa condivisibile puntualizzazione, l’Agenzia delle Entrate motiva ulteriormente la sua risposta sulla base del fatto che, secondo quanto già chiarito sin dalla circ. n. 24/2020, ai fini dell’applicazione del superbonus, per interventi su parti comuni di edifici composti da più unità immobiliari, “l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile” (mentre, per poter beneficiare del sismabonus, le parti comuni possono anche essere di un edificio non soggettivamente condominiale, perché interamente posseduto da un unico proprietario).
In verità questa affermazione sembra non tenere conto delle recenti modifiche introdotte alla lett. a) del comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020, ad opera dell’art. 1 comma 66 lett. n) della L. 178/2020, per effetto delle quali gli interventi su parti comuni di edifici, oltre che essere effettuate da condomini, possono essere effettuate anche dai proprietari dell’intero edificio, se trattasi di persone fisiche e se il numero di unità che compongono l’edificio non è superiore a quattro (come nel caso oggetto della risposta in commento).
Nonostante l’assenza totale di riferimenti a quest’ultima innovazione normativa (tanto da far dubitare dell’aggiornamento della risposta e rendere opportuna una preghiera di maggiore cura a chi è chiamato a dare risposte “ufficiali” per chiarire una materia oltremodo complessa, non per renderla ulteriormente inestricabile), le conclusioni cui perviene la risposta Agenzia delle Entrate n. 87/2021, con riguardo allo specifico caso di cui si occupa, potrebbero trovare una loro giustificazione logica sulla base del fatto che, secondo quanto prospettato nell’istanza, l’effettuazione degli interventi e il sostenimento delle relative spese agevolate sarebbero a cura della persona fisica comodataria che detiene l’edificio e non di quella comodante che lo possiede.
Infatti, se è pacifico che tra gli interventi su unità immobiliari da parte di persone fisiche, di cui alla lett. b) dell’art. 119 comma 9 del DL 34/2020, possano rientrare, in assenza di diverse specificazioni, tanto quelli effettuati da persone fisiche “che possiedono”, quanto quelli effettuati da persone fisiche “che detengono”, non può dirsi che sia altrettanto pacifico che tra gli interventi su parti comuni da parte di persone fisiche, di cui alla lett. a) dell’art. 119 comma 9 del DL 34/2020, possano rientrare anche quelli effettuati da persone fisiche “che detengono”, posto che la novellata lett. a) fa espresso riferimento agli edifici “posseduti”.
Resta ben inteso che questa impostazione interpretativa, piuttosto che venire “dedotta per differenza”, meriterebbe un cenno espresso da parte della prassi ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.
Così come resta ben inteso che, laddove invece gli interventi di miglioramento sismico sull’edificio composto da due unità immobiliari C/2 (che al termine dei lavori risulteranno però destinate ad uso abitativo) fossero effettuati direttamente dal soggetto che possiede l’intero edificio, le conclusioni cui pervenire in ordine all’applicabilità o meno del superbonus sarebbero, senza se e senza ma, l’esatto opposto di quelle cui perviene l’Agenzia delle Entrate nella risposta 8 febbraio 2021 n. 87.