Rebus superbonus in caso di interventi con frazionamenti o accorpamenti

Nel caso in cui gli interventi agevolati ai fini del superbonus al 110%, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, avvengano in un contesto di interventi edilizi che determinano frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, può accadere che edifici che sono unifamiliari ante lavori divengano post lavori edifici composti da più unità immobiliari (“indipendenti e autonome” oppure “ordinarie”) o viceversa.
In questi casi, si pone il tema di capire se, ai fini della disciplina del superbonus al 110%, si debba fare riferimento alla natura dell’edificio ante interventi, oppure a quella post interventi.

Sul punto, la circ. Agenzia delle Entrate 22 dicembre 2020 n. 30 (§ 4.4.6) afferma che “va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi”.
Ne consegue che, secondo l’Agenzia delle Entrate:
– se l’unica unità immobiliare abitativa di un edificio unifamiliare viene frazionata in due o più unità immobiliari abitative (“ordinarie” o “indipendenti e autonome”), oggetto degli interventi, ai fini del superbonus al 110%, sarebbe un edificio unifamiliare;
– se due o più unità immobiliari abitative (“ordinarie” o “indipendenti e autonome”) site in un edificio vengono accorpate in un’unica unità immobiliare abitativa (rendendo dunque unifamiliare l’edificio), oggetto degli interventi, ai fini del superbonus al 110%, sarebbero le due o più unità immobiliari abitative.

In senso conforme si pone anche la risposta a interpello Agenzia delle Entrate 4 novembre 2020 n. 523, relativa al caso di interventi su un edificio unifamiliare che, a seguito degli interventi, viene frazionato in due “unità immobiliari abitative distinte.
La circ. n. 30/2020 (§ 4.4.6) precisa anche che, in questo caso, “la spesa massima agevolabile sarà calcolata con riferimento all’edificio unifamiliare iniziale”, ossia 50.000 euro e 30.000 euro, per quel che concerne gli interventi “trainanti” di efficienza energetica, rispettivamente, per l’isolamento termico dell’involucro dell’edificio e per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale.

Nel caso opposto di due unità immobiliari “ordinarie” (ossia non “indipendenti e autonome”) di un unico proprietario che vengono accorpate al termine dei lavori, rendendo l’edificio unifamiliare, la circ. Agenzia delle Entrate n. 30/2020 (§ 4.4.6) conclude invece nel senso della inapplicabilità del superbonus al 110%, ma questa parte della risposta riflette il disposto dell’art. 119 del DL 34/2020 quale risultante prima delle modifiche introdotte dall’art. 1 comma 66 della L. 178/2020.

Tenuto conto che la “nuova” lett. a) del comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020 ammette ora tra gli interventi agevolati anche quelli effettuati da persone fisiche “su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”, pare corretto ritenere che, laddove il proprietario o i comproprietari dell’edificio, composto ante lavori da due unità immobiliari, siano persone fisiche, la risposta dell’Agenzia delle Entrate vada aggiornata nel senso dell’applicabilità del superbonus al 110% con tetti massimi di spesa agevolabili pari a 80.000 euro (ossia 40.000 x 2) e 40.000 euro (ossia 20.000 euro x 2) con riguardo agli interventi “trainanti” di efficienza energetica, rispettivamente, per l’isolamento termico dell’involucro dell’edificio e per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, nonché pari a 192.000 euro (ossia 96.000 euro x 2) con riguardo agli interventi di miglioramento sismico.

Ciò premesso, l’impostazione interpretativa fatta propria dall’Agenzia delle Entrate suscita alcune perplessità che meriterebbero un supplemento di riflessione.

Con riguardo alla generalità delle detrazioni “edilizie”, la prassi consolidata è sempre stata quella di valorizzare la situazione ante interventi con riguardo al numero di unità immobiliari da considerare per la moltiplicazione dei tetti massimi di spesa agevolabili per gli edifici composti da più unità immobiliari, ma, con riguardo al diverso aspetto della natura dell’edificio, è sempre stata quella di valorizzare la situazione post interventi, nel senso che un edificio si considera residenziale se risulta tale al termine dei lavori, non all’inizio.
Ecco che se un edificio passa da unifamiliare ante lavori a composto da più unità immobiliari post lavori, o viceversa, parrebbe di gran lunga più corretto considerarlo per quel che è al termine dei lavori, non all’inizio.