Per IMU e TASI delle aree fabbricabili conta il valore venale

I contribuenti che possiedono aree fabbricabili devono porre particolare attenzione nella determinazione dell’IMU e della TASI, quest’ultima per i soli Comuni che ne hanno previsto l’applicazione.

Infatti per tali immobili, in base all’art. 13 comma 3 del DL n. 211/2011 che richiama l’art. 5 comma 5 del DLgs. n. 504/92, la base imponibile non è costituita dal dato catastale rivalutato, come avviene per i fabbricati, ma occorre basarsi sul “valore venale in comune commercio” al 1° gennaio dell’anno di imposizione e quindi, per la determinazione del saldo 2019, al 1° gennaio di quest’anno.

La norma si applica, in base all’art. 36 comma 2 del DL n. 223/2006 come espressamente richiamato, ai fini IMU, dal § 2 della circolare del MEF n. 3 del 18 maggio 2012, a tutte le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. Con tale disposizione si è infatti voluto fare chiarezza per tutte quelle situazioni nelle quali l’area, individuata come edificabile nelle varianti di piano in corso di approvazione, non sia di fatto ancora concretamente edificabile in quanto il procedimento amministrativo non si è ancora concluso.

Nell’attuale definizione l’identificazione di “area fabbricabile” è data dalla sua destinazione a scopo edificatorio prevista dal piano regolatore generale (oppure a seconda delle Regioni dal piano di governo del territorio) adottato dal Comune anche se non ancora approvato dalla Regione, ancorché non siano ancora stati approvati gli eventuali piani particolareggiati (es. piano di lottizzazione) prescritti dallo strumento urbanistico generale quale condizione per il concreto sviluppo edilizio dell’area (e il conseguente rilascio dei permessi di costruire).
Tali indicazioni risultano dal certificato di destinazione urbanistica, di cui all’art. 30 del DPR n. 380/2001, che necessariamente viene allegato al rogito di compravendita. In ogni caso i Comuni, ai sensi dell’art. 2 comma 1 lett. b) del DLgs. n. 504/92 e su richiesta dei contribuenti, sono obbligati ad attestare la “destinazione edificatoria” delle aree site nel proprio territorio.

Poiché l’iter approvativo ha tempi lunghi e una certa alea, per i terreni la cui edificabilità sia “in itinere”, la mancanza della possibilità di un imminente sfruttamento edilizio, che discende dall’applicazione dell’istituto della c.d. “salvaguardia” di cui alla L. 1902/52, si rifletterà, per quanto riguarda la determinazione della base imponibile, in una riduzione più o meno marcata del relativo valore rispetto a un’analoga area la cui edificabilità risulti invece immediata. Tale principio è stato condiviso peraltro dal MEF nelle Linee guida dell’11 luglio 2012.

Ai fini IMU e anche TASI non sono considerati “aree fabbricabili” i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali che esplicano la loro attività a titolo principale, sui quali persiste l’utilizzazione agrosilvopastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali (art. 2 comma 1 lett. b) del DLgs. n. 504/92).
La condizione posta dal DLgs. n. 504/92 per fruire dell’agevolazione è rappresentata dal contestuale possesso e conduzione del terreno, da parte dei coltivatori diretti e degli imprenditori agricoli, che esercitano la loro attività a titolo principale, regolarmente soggetti agli obblighi previdenziali. L’esenzione totale si applica anche al terreno posseduto da più soggetti ma condotto solamente da uno di essi purché in possesso dei requisiti richiesti.

Per i fabbricati in corso di costruzione o recupero in forza di un intervento individuato dalle lettere c), d) ed f) dell’art. 3 comma 1 del DPR n. 380/2001, fino al termine dell’intervento stesso o, se antecedente, alla data in cui il fabbricato viene di fatto utilizzato, la base imponibile è rappresentata dal valore venale dell’area fabbricabile senza considerare il manufatto sovrastante.

Trattandosi di valore stimato dalle parti risulta evidente come, da un lato, il proprietario dell’area tenda a sottovalutarla ai fini IMU mentre l’ente locale sia portato a muoversi in senso opposto. Per evitare un eccessivo contenzioso gli enti locali potevano, già ai fini ICI, stabilire in sede di regolamento, ai sensi dell’art. 59 comma 1 lett. g) del DLgs. n. 446/97, i valori venali minimi delle aree fabbricabili site nel proprio Comune considerando congruo il valore dichiarato dal contribuente in misura non inferiore al valore di riferimento. Le Linee guida MEF 11 luglio 2012 (art. 6) ne hanno confermato l’applicazione anche ai fini del calcolo dell’IMU purché i Comuni ne facciano espresso richiamo nel loro regolamento.