Può sorgere privilegio speciale dello Stato sugli immobili alienati per i quali c’è stata decadenza
Nel caso in cui il soggetto che abbia goduto dell’agevolazione prima casa alieni l’immobile prima del decorso di cinque anni (così decadendo dall’agevolazione), sorge il dubbio se il nuovo acquirente dell’immobile possa essere chiamato a rispondere, insieme con il venditore, della maggiore imposta e delle sanzioni da questi dovute in conseguenza della decadenza dall’agevolazione.
La decadenza non si realizza che dopo un anno dall’alienazione infraquinquennale senza che l’alienante abbia acquistato un nuovo immobile, sicché il terzo acquirente rimarrebbe soggetto all’alea della responsabilità fino allo scadere di tale termine.
Si ritiene che, in tal caso, non operi la solidarietà delle parti e del notaio di cui all’art. 57 comma 1 del DPR 131/86, per l’obbligazione relativa al pagamento della maggiore imposta e delle sanzioni conseguenti alla decadenza dall’agevolazione prima casa.
Come affermato dall’Agenzia delle Entrate nella circ. n. 38/2005, infatti, l’imposta dovuta a seguito della decadenza dall’agevolazione prima casa costituisce imposta complementare, sicché trova applicazione l’art. 57 comma 4 del DPR 131/86, a norma del quale “l’imposta complementare dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti è a carico esclusivamente di questa”.
In applicazione di tale disciplina, si può escludere che il nuovo acquirente dell’immobile (come anche il venditore originario) possa essere chiamato a rispondere dell’imposta dovuta dal venditore per la decadenza dall’agevolazione prima casa, posto che essa deriva dal mancato riacquisto, da parte del venditore stesso, entro un anno, di un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
L’imposta dovuta in seguito alla decadenza deriva da un fatto imputabile esclusivamente al venditore e, pertanto, deve essere posta a carico solo di questo.
Questa impostazione è confermata dall’Amministrazione finanziaria nella R.M. 10 marzo 89 n. 310650, nella quale si risolve negativamente la questione della responsabilità solidale tra acquirente e originario venditore, in caso di decadenza dell’acquirente dall’agevolazione, per fatto proprio. Tali conclusioni paiono estensibili a fortiori al caso sopra proposto.
In secondo luogo, ci si domanda se sull’immobile alienato prima del decorso di cinque anni sorga il privilegio dello Stato in relazione al credito derivante dalla decadenza dall’agevolazione prima casa.
Si ricorda, in proposito, che gli artt. 56 comma 4 del DPR 131/86 e 2772 comma 1 c.c. attribuiscono allo Stato privilegio speciale per l’escussione dell’imposta di registro sugli immobili cui il “tributo di riferisce”. Il privilegio consente al creditore (Amministrazione finanziaria) di essere preferito agli altri creditori in sede di distribuzione di quanto ricavato dalla vendita forzata dei beni del creditore.
L’art. 2772 comma 4 c.c. prosegue affermando che, per l’imposta principale e complementare, il “privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili”.
Nel caso esaminato, dunque, la possibilità, per l’Amministrazione finanziaria, di esercitare il privilegio nei confronti del terzo acquirente dell’immobile venduto prima del decorso di cinque anni, dipende dal momento in cui è sorto il privilegio. Infatti, l’esercizio del privilegio è escluso dalla legge solo se pregiudica diritti di terzi acquistati anteriormente. Ove si ritenga che il privilegio sia già sorto al momento dell’alienazione infraquinquennale, sarà possibile esercitarlo anche nei confronti del terzo acquirente.
La dottrina non è univoca sul momento del sorgere del privilegio: alcuni autori ritengono impossibile per l’Amministrazione finanziaria esercitare il privilegio in danno del terzo che abbia comprato l’immobile in conseguenza dell’atto di vendita infraquinquennale, sostenendo che il diritto del terzo è sorto “anteriormente” al privilegio; altri, invece, ritengono che l’obbligazione per il pagamento dell’imposta derivante dalla decadenza sorga già alla registrazione dell’atto di acquisto originario, sicché il privilegio potrebbe essere esercitato nei confronti del terzo acquirente dell’immobile.
In tal senso si è espressa la nota n. 911-6090/2013 della Direzione regionale della Toscana. In particolare, secondo da DRE Toscana, atteso che il privilegio sull’immobile alienato entro cinque anni dall’acquisto agevolato sorge già al momento della registrazione dell’atto di acquisto agevolato, il terzo acquirente dell’immobile non potrebbe sottrarsi all’escussione (dichiarando che il suo acquisto sia anteriore al sorgere del privilegio) e rischierebbe di perdere l’immobile ove il venditore non abbia acquistato, entro un anno, una nuova abitazione principale (sebbene tale vicenda gli sia, nella maggior parte dei casi, del tutto estranea e, spesso, anche ignota).
In ogni caso, si ricorda che, a norma dell’art. 56 comma 4 ultimo periodo del DPR 131/86, il privilegio dello Stato per i crediti si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione.