Imposte d’atto agevolate anche in caso di acquisto, ristrutturazione e rivendita

Con la conversione in legge del decreto “crescita”, ad opera della L. 58/2019, le agevolazioni sulla valorizzazione edilizia, già previste dal testo originario del decreto, hanno subito alcune modifiche (si veda “Agevolazioni per le imprese che comprano per demolire e ricostruire” del 13 maggio 2019).

In particolare, l’art. 7 del DL 34/2019 convertito prevede un’agevolazione per le imposte di registro, ipotecaria e catastale, applicabile alle operazioni di “valorizzazione edilizia” effettuate fino al 31 dicembre 2021, al fine di promuovere le operazioni di demolizione e ricostruzione di immobili, nonché di manutenzione straordinaria, di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, allo scopo di conseguire classi energetiche elevate e nel rispetto delle norme antisismiche.

Emerge, così, immediatamente una delle novità: se, prima della conversione, l’agevolazione in parola poteva applicarsi solo all’acquisto di interi fabbricati volto alla demolizione, ricostruzione e alienazione, ora, dopo la conversione, sono ammesse al beneficio anche operazioni di acquisto finalizzate alla ristrutturazione e rivendita, purché vengano migliorate le prestazioni energetiche degli edifici e rispettate le norma antisismiche.

Nello specifico, il regime agevolato trova applicazione ai trasferimenti effettuati fino al 31 dicembre 2021, anche esenti da IVA, di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, a condizione che, nei 10 anni successiviall’acquisto, le imprese acquirenti provvedano, alternativamente:
– alla demolizione, ricostruzione (anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita) e successiva alienazione degli stessi immobili, anche se suddivisi in più unità immobiliari purché l’alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato;
– ad effettuare gli interventi edilizi previsti dall’art. 3 comma 1 lett. b), c) e d) del DPR 380/2001 (manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia) e provvedano alla successiva alienazione degli stessi immobili, anche se suddivisi in più unità immobiliari purché l’alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato;
– purché la ricostruzione/ristrutturazione avvenga conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB (Near Zero Energy Building), A o B.

La seconda novità concerne le cessioni esenti da IVA, espressamente incluse nel campo di applicazione del beneficio.
La prima formulazione della norma, pur non facendo alcun riferimento alla natura del soggetto cedente, era stata intesa (in particolare nella relazione illustrativa al DL crescita) come limitata alle cessioni operate da privati. Ora, il legislatore espressamente include tra i trasferimenti agevolati anche quelli esenti da IVA ai sensi dell’art. 10 del DPR 633/72, ma nulla dice dei trasferimenti imponibili ad IVA. Il tema meriterebbe un chiarimento, atteso che la norma letteralmente non fa riferimento alla natura di soggetto non IVA del cedente (come confermato implicitamente dall’estensione alle cessioni esenti da IVA).

Per quanto concerne gli effetti dell’agevolazione, essa comporta un importante vantaggio fiscale con riferimento alle cessioni operate da soggetti privati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione, le quali sconterebbero ordinariamente: l’imposta di registro del 9% (con il minimo di 1.000 euro), oltre alle imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

Ma l’agevolazione porterebbe benefici anche per alcune cessioni di immobili operate dasoggetti IVA. In base alle regole ordinarie, infatti, le cessioni, operate da soggetti IVA:
– di fabbricati abitativi, se imponibili ad IVA scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (in questo caso, dunque, la norma recata dall’art. 7 del DL 34/2019 non comporta alcun beneficio);
– di fabbricati abitativi, se esenti da IVA, scontano l’imposta di registro proporzionale (9% per l’acquirente impresa di costruzione o ristrutturazione, non potendosi applicare le agevolazioni “prima casa”) e le imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna (in questo caso, la norma recata dall’art. 7 del DL 34/2019 comporta un rilevante risparmio di imposta per l’imposta di registro);
– di fabbricati strumentali, sia esenti che imponibili ad IVA, scontano l’imposta di registro fissa e le imposte ipotecaria e catastale rispettivamente del 3% e 1% (anche in questo caso, dunque, la norma recata dall’art. 7 del DL 34/2019 risulterebbe molto vantaggiosa per il contribuente, consentendogli di risparmiare il 4% di imposte ipo-catastali).

Ulteriore novità è costituita dalla possibilità di mantenere il beneficio vendendo, nei 10 anni dall’acquisto, frazionatamente gli immobili risultanti dopo i lavori di ricostruzione o ristrutturazione, purché sia alienato almeno il 75% del nuovo fabbricato.