Dalla scelta per l’una o l’altra interpretazione derivano importanti conseguenze in tema di imposte indirette
Con la cessione di cubatura (anche detta volumetria), il proprietario di un terreno può trasferire la capacità edificatoria del suo lotto, o parte di essa, al proprietario di un terreno contiguo, che potrà costruire per una volumetria maggiore di quella originariamente prevista per il suo fondo dagli strumenti urbanistici. In pratica, quindi, il proprietario di un fondo limita la propria possibilità di costruire ad un certo numero di metri cubi e vende la parte a cui ha rinunciato all’altro proprietario, che otterrà un volume edificabile maggiorato sul proprio fondo.
La natura dell’oggetto del contratto di cessione è da tempo discussa, con importanti conseguenze in tema di disciplina civilistica e imposte indirette applicabili.
Le tesi sul punto possono suddividersi in tre gruppi, che si articolano in ulteriori sotto-teorie e che sono così riassumibili.
Secondo un primo ordine di opinioni, la cubatura sarebbe un diritto reale, con la conseguenza che la sua cessione è soggetta a trascrizione ed è opponibile ai terzi. Per alcuni, in particolare, si tratterebbe di un nuovo diritto reale immobiliare (così Cass. n. 10979/2007), consistente nella facoltà di edificare per una determinata cubatura, facoltà autonoma rispetto al diritto di proprietà. La contrarietà di questa ricostruzione al principio del numero chiuso dei diritti reali può superarsi, pur mantenendo inalterata la natura, riconducendo la cubatura allo schema di diritti reali già esistenti, quali la servitù (art. 1027c.c.) e la superficie (art. 952 c.c.), pur configurate in modo “atipico”.
Una diversa interpretazione qualifica il contratto di cessione come negozio ad effetti obbligatori, in cui l’effetto traslativo è prodotto solo a seguito del provvedimento della Pubblica Amministrazione. La cessione di cubatura, infatti, affianca al negozio privato un provvedimento pubblico, poiché incide sulla pianificazione territoriale realizzata dai Comuni attraverso gli strumenti urbanistici.
Un’ulteriore ricostruzione definisce la cubatura come bene in senso economico-giuridico, oggetto di diritti separatamente dalla proprietà del suolo. La volumetria è stata definita, in particolare, un bene immateriale “di origine immobiliare”, che può essere oggetto di proprietà e, dunque, trasferito.
In questo quadro interpretativo, dal DL n. 70/2011 è stato inserito il n. 2-bis all’art. 2643 c.c., ai sensi del quale vanno trascritti “i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”.
L’espressa previsione della trascrivibilità del trasferimento di cubatura è stata variamente interpretata:
– secondo alcuni, il 2643 n. 2-bis c.c. ha fatto venire meno l’esigenza di ricondurre la cessione di cubatura a diritti reali (nuovi o esistenti);
– secondo altri, la norma confermerebbe il carattere reale della cubatura. A questa ricostruzione si obietta che non tutti gli atti soggetti a trascrizione producono effetti reali (si pensi, ad esempio, al contratto preliminare);
– infine, altri ritengono che la previsione di una norma ad hoc per la trascrizione di diritti edificatori indebolisca la teoria della cubatura come bene immateriale. Se tale ricostruzione fosse condivisibile, infatti, il trasferimento di proprietà di tale bene sarebbe già trascrivibileai sensi dell’art. 2643 c.c. n. 1 o n. 10, senza che sia necessaria un’ulteriore espressa previsione in tal senso.
Anche se il risultato di rendere l’atto trascrivibile è stato raggiunto con l’introduzione dell’art. 2643 n. 2-bis c.c., il dibattito sulla natura della cessione resta attuale, anche per gli aspetti fiscali della questione.
Sotto il profilo tributario, infatti, se il soggetto cedente non è un soggetto passivo IVA, l’aliquota dell’imposta di registro è diversa a seconda che la cubatura si qualifichi come bene immateriale o diritto reale immobiliare: nel secondo caso, essa corrisponde a quella prevista per i trasferimenti di terreni edificabili (art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86), pari al 9%; nel primo si applica quella meno gravosa del 3% (art. 2 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, ove è prevista la tassazione della cessione di beni “diversi” dagli immobili e dai diritti reali immobiliari di godimento).
Sul punto, la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 24 ottobre 2018 n. 80 ha ritenuto applicabile alla cessione di cubatura l’imposta di registro con l’aliquota al 9%, aderendo alla ricostruzione del negozio in termini di trasferimento di diritto reale immobiliare.
Secondo il Notariato (Studio n. 540-2014/T) e i giudici di merito (C.T. Reg. Piemonte 8 giugno 2016 n. 721/2016), invece, la cessione di cubatura sarebbe soggetta all’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 3%, in quanto andrebbe assimilata ad una fattispecie avente ad oggetto un bene immateriale.