Dalle locazioni brevi con cedolare non si scomputano le spese – Di Anita MAURO

Nelle istruzioni alla compilazione del quadro RB del modello REDDITI PF 2018, dedicato ai redditi fondiari, si legge che, in caso di immobile dato in locazione, il valore da indicare in colonna 6 dei righi RB1-RB9 – “Canone di locazione” – “non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone”.
La precisazione riguarda anche le locazioni con cedolare secca.

Va ricordato che la cedolare secca non prevede decurtazioni forfetarie della base imponibile, mentre per i contratti di locazione senza opzione per l’imposizione sostitutiva è prevista una decurtazione forfertaria del canone del 5% (e per gli immobili storici artistici la riduzione aumenta al 35%, mentre per gli immobili siti a Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Brano la riduzione del canone è del 25%).

Per questo motivo, nella compilazione dei righi da RB1 a RB9 del quadro RB di REDDITI PF 2018, in caso di opzione per la cedolare secca (colonna 11 barrata), in colonna 5 “Codice canone” dei medesimi righi, va indicato il codice 3, che significa proprio che il canone di locazione (da indicare in colonna 6) va assunto in misura del 100%, senza le decurtazioni che vanno applicate, invece, per gli altri codici di colonna 5 (si veda la tabella in calce all’articolo).

Sebbene non siano ammesse decurtazioni forfetarie del canone di locazione, tuttavia, come anticipato, le istruzioni alla compilazione della dichiarazione precisano che il valore da indicare in colonna 6 “Canone di locazione” dei righi RB1-RB9 (anche in presenza di opzione per la cedolare) deve essere il solo corrispettivo per il godimento dell’immobile e non deve comprendere spese di condominio, luce, gas. ecc. “eventualmente incluse nel canone”.

A tale regola fanno, però, eccezione le locazioni brevi con cedolare secca. Infatti, secondo quanto si legge nelle istruzioni, in tal caso, le spese di condominio, luce, acqua, gas ecc., sono da includere nel canone tassato a titolo di cedolare secca. Se si tratta di locazioni brevi con cedolare secca – aggiungono le istruzioni – le spese vanno sottratte dal canone indicato in colonna 6 nel solo caso in cui siano “sostenute direttamente da conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti”.

Questo chiarimento contenuto nelle istruzioni al modello REDDITI PF 2018 sembra confondere il piano della ritenuta sulle locazioni brevi con il piano della base imponibile della cedolare secca sulle locazioni brevi.
Va ricordato, infatti, che, in caso di intervento di un intermediario nel pagamento del contratto di locazione breve, questi deve operare una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo. La circ. dell’Agenzia delle Entrate n. 24/2017 ha precisato (in coerenza con la norma recata dall’art. 4 comma 5 del DL 50/2017 e con la definizione di “corrispettivo lordo” fornita dal provv. n. 13295/2017) che la ritenuta va calcolata sul corrispettivo:
– al netto di penali, caparre e depositi cauzionali;
– ma al lordo di spese accessorie incluse nel canone (a meno che non siano “riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti”).

Inoltre, secondo quanto precisato nella circ. n. 24/2017, l’intermediario opera la ritenuta sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore, sicché la provvigione dovuta all’intermediario concorre alla determinazione del corrispettivo da assoggettare a ritenuta ove sia trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto.

Queste sono le regole per il calcolo della ritenuta sulle locazioni brevi. Ritenuta che, peraltro, viene operata “al di fuori” della scelta per l’imposizione sostitutiva o ordinaria, atteso che tale scelta viene, poi, operata in dichiarazione dal locatore, trattandosi di contratti non soggetti ad obbligo di registrazione.

Invece, la base imponibile della cedolare secca dovrebbe restare definita dalle norme sulla cedolare (art. 3del DLgs. 23/2011) sia per le locazioni brevi che per le locazioni ordinarie.

L’art. 4 comma 2 del DL 50/2017 dispone, infatti, che ai “redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire” dal 1° giugno 2017 si applichino le norme sulla cedolare secca di cui all’art. 3 del DLgs. 23/2011 e non definisce una nuova e diversa base imponibile per la cedolare secca sulle locazioni brevi. Il rinvio all’art. 3 del DLgs. 23/2011 dovrebbe, quindi, comportare una uniformità nella definizione della base imponibile della cedolare secca per le locazioni brevi e “non brevi”. Ma, come anticipato, dalle indicazioni desumibili dalle istruzioni sembra, invece, che per le locazioni brevi con cedolare secca operi una regola particolare, che esclude comunque lo scomputo delle spese inglobate nel canone.