I proventi degli immobili estromessi si dichiarano nel quadro RB – Di Gianluca ODETTO

Gli imprenditori individuali che hanno estromesso dal regime d’impresa uno o più immobili strumentali tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2017 sono tenuti a rendicontare gli effetti dell’operazione nel modello REDDITI PF 2018.

La liquidazione dell’imposta sostitutiva dell’8% (il cui 40% residuo deve essere versato entro il 16 giugno 2018) avviene nella sezione XXII del quadro RQ della dichiarazione, la quale presenta una struttura sostanzialmente analoga a quella dell’omologa sezione che era stata prevista nel modello REDDITI PF 2017 (dedicata alla rendicontazione delle estromissioni perfezionate nel 2016).

Il prospetto reca un primo rigo (RQ81) in cui sono evidenziati in modo distinto il valore normale (o catastale) dell’immobile estromesso, il suo costo fiscale e la differenza tra i due importi, e un secondo rigo (RQ82) in cui si riepiloga la base imponibile dell’imposta sostitutiva e l’imposta stessa. Nel rigo RQ81 occorre indicare con il segno meno l’eventuale differenza negativa che si genera laddove il costo fiscale dell’immobile ecceda il valore normale (o catastale); questo fatto non pregiudica, comunque, i benefici fiscali.

Le istruzioni replicano, poi, il passaggio ambiguo già presente nelle istruzioni al modello REDDITI PF 2017 per cui, richiamando un passo della circolare 37/2016, si rammenta che, “in caso di contemporanea esclusione di beni che producono componenti positivi e negativi, le componenti negative di reddito devono essere scomputate dall’importo di quelle positive sulla quali è applicabile l’imposta sostitutiva”. Come già si riteneva per il 2016, questo richiamo non dovrebbe essere pertinente nel caso dell’estromissione.

La circolare n. 37/2016, infatti, ammette espressamente tale compensazione, nel contesto dell’assegnazione ai soci, se i differenziali negativi riguardano immobili “merce” (anche nel regime ordinario, infatti, le minusvalenze relative a immobili patrimoniali o strumentali sono indeducibili, a norma dell’art. 101 comma 1 del TUIR). Lo stesso art. 101 comma 1 dovrebbe essere applicabile anche agli imprenditori individuali, in virtù del rimando posto dall’art. 56 alle norme valevoli per le società di capitali, per cui solo i minori valori dei beni “merce” potrebbero essere portati in deduzione; tuttavia, nel contesto dell’estromissione sono agevolati solo gli immobili strumentali, e non quelli “merce”, per cui a rigore non dovrebbe essere consentita alcuna compensazione.

Le istruzioni non fanno, invece, cenno all’estromissione in sede di commento agli altri quadri.
Il corretto comportamento da tenere dovrebbe originarsi dalla previsione, contenuta nell’art. 1 comma 566 della L. 232/2016, per cui gli effetti dell’estromissione retroagiscono al 1° gennaio 2017. Se, quindi, l’imprenditore ha effettuato l’estromissione al 31 maggio 2017, l’immobile si considera detenuto nella sfera personale per l’intero arco di 12 mesi, e non invece quale bene d’impresa per i primi cinque mesi e quale bene personale per i successivi sette.
Conseguenze di questo ragionamento sono quelle per cui:
– il reddito del fabbricato dovrebbe essere dichiarato nel quadro RB per l’intero anno;
– i costi (es. tasse, costi di gestione ecc.) e i ricavi (es. affitti attivi) relativi all’immobile iscritti in bilancio sino alla data dell’estromissione dovrebbero essere neutralizzati nel quadro RF con apposite variazioni in aumento e in diminuzione.

In assenza di indicazioni specifiche da parte delle istruzioni, queste variazioni possono essere effettuate con il codice generico “99” dei righi residuali RF31 e RF55, ovvero (per i costi) nei righi dedicati a ciascuno dei componenti negativi che occorre riprendere in aumento (es. RF15 per gli interessi passivi).
Il problema non si pone, chiaramente, per le imprese in contabilità semplificata, laddove le modalità di determinazione del reddito, riflesse nella struttura del quadro RG, impongono di indicare nella dichiarazione i ricavi tassati e i costi dedotti, i quali si intendono insussistenti per l’intero anno per tutti gli immobili estromessi.

La scelta di non tenere conto, nella determinazione del reddito d’impresa della persona, delle componenti reddituali riferite all’immobile sino alla data dell’estromissione, benché mai formalizzata in un documento ufficiale, risulterebbe conforme al principio che l’Agenzia delle Entrate aveva invece espresso in materia di IVA nella risoluzione n. 390 del 20 ottobre 2008, laddove si era evidenziata la necessità di rettificare ex post l’IVA addebitata nei canoni di locazione con apposite note di variazione, in modo tale da considerare, sempre ex post, l’immobile quale bene appartenente alla sfera personale sin dall’inizio dell’anno.